Cosa si intende per carature millesimali e qual è la loro funzionalità?
Le carature millesimali sono descritte e regolate dagli articoli 68 e 69 delle disposizioni di attuazione del Codice Civile. Essi stabiliscono che nei condomini il regolamento deve precisare il valore proporzionale di ogni piano, o parte di esso, espresso in millesimi in una specifica tabella allegata.
Le varie tabelle devono confrontare, poste su una sola base, i valori delle proprietà per dividere le spese tra i condomini. La correttezza della stesura e del calcolo deve essere assicurata da un professionista abilitato, come il geometra, che utilizzerà i criteri più adatti per stabilire il valore dei singoli appartamenti. La valutazione dei valori non considera il canone di locazione, eventuali miglioramenti e il livello di manutenzione del piano o dell’unità immobiliare.
I diversi tipi di tabelle per il condominio
In un condominio vengono redatte carature tabelle millesimali che in linea di massima sono di cinque tipi, sebbene ogni condominio possa applicare delle variazioni specifiche:
La Tabella A (millesimi generali)
Prende in considerazione tutti gli appartamenti del condominio, con il valore in millesimi di ognuno rispetto alla globalità dell’edificio (pari a 1.000);
La Tabella B (millesimi per le spese di manutenzione delle scale)
Considera gli appartamenti interessati all’utilizzo delle scale per una proporzionata ripartizione dei costi;
La Tabella C (millesimi per la manutenzione dell’ascensore)
Riguarda le unità immobiliari che sono interessate all’impiego dell’ascensore, per ripartire le spese per il mantenimento dell’efficienza del servizio;
La Tabella D (millesimi per i costi di riscaldamento)
Riguarda tutti gli appartamenti che usano l’impianto di riscaldamento centralizzato;
La Tabella E (millesimi per i box)
Ha lo scopo di suddividere le eventuali spese tra le unità immobiliari della tipologia box o cantinola.
La redazione delle carature millesimali. Il geometra a cui viene affidata la stesura e il calcolo delle tabelle millesimali esaminerà in maniera minuziosa l’immobile in cui ha sede il condominio, predisporrà tutte le planimetrie degli appartamenti e indicherà le loro caratteristiche qualitative. La redazione delle tabelle richiede la raccolta di vari dati relativi ad ogni singola unità immobiliare, tra cui le zone utili di ogni stanza, il modo in cui l’abitazione è disposta nell’edificio, come è orientata rispetto ai punti cardinali ed altri ancora.
La fase successiva prevede la determinazione di particolari coefficienti di riduzione (cioè inferiori all’unità) da moltiplicare per le misure effettive delle superfici (o dei volumi) dei vari ambienti, ottenendo dei valori virtuali. Le superfici ed i volumi virtuali non rappresenteranno più semplicemente delle grandezze ma saranno relativi al valore economico che si può attribuire all’edificio. Più esattamente, non indicano il valore in senso assoluto bensì quello della singola abitazione in relazione alle altre che fanno parte del condominio.
I coefficienti di riduzione nelle tabelle I coefficienti riduttori sono applicati in maniera separata per ogni locale dell’appartamento, ognuno dei quali avrà la propria superficie (o volume) virtuale. L’unità immobiliare avrà una superficie o un volume virtuale totale dato dalla somma dei valori dei singoli vani. La quota millesimale di ogni abitazione è il risultato del rapporto tra la superficie virtuale e la somma delle superfici virtuali di ogni unità immobiliare del condominio.
La circolare del Ministero dei Lavori Pubblici n.12480/66 definisce quali devono essere i coefficienti di riduzione. Questi vengono utilizzati soltanto quando una certa caratteristica qualitativa non è uguale per tutti gli appartamenti ed è quindi necessario stabilire un loro differente valore economico. Un coefficiente con valore 1 è impiegato quando la caratteristica considerata rientra nella media. Esso può essere incrementato o diminuito per esprimere l’influenza di una determinata caratteristica sul valore economico dell’edificio. I coefficienti riduttori più comunemente utilizzati sono i seguenti:
di Destinazione o categoria catastale (casa, ufficio, negozio ecc.);
di Utilizzazione (camera, cucina, bagno ecc.);
di Piano (uso dell’ascensore);
di Altezza degli ambienti (volume);
di Orientamento (con i punti cardinali);
di Esposizione e prospetto (affaccio su strada, giardino, parcheggio ecc.);
di Panoramicità (valore della veduta);
di Funzionalità (differenze di utilizzo dello spazio delle unità immobiliari);
di Luminosità (quantità di luce in entrata);
di Isolamento Termico (necessità di riscaldamento).